03/03/2007

Rapport du Conseil national: les syndics de copropriété

 

France: Rapport du Conseil national de la consommation sur les syndics de copropriété (1)

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Dans le cadre d'un mandat proposé par M. Yves Galland, ministre délégué aux finances et au commerce extérieur en charge de la consommation, le Conseil national de la consommation a constitué un groupe de travail sur les syndics de copropriété dans l'objectif de:

- I. Donner des suites positives à la recommandation de la Commission des clauses abusives relative aux contrats des syndics de copropriété: à ce titre seront particulièrement examinés l'établissement de contrats clairs et précis, la définition détaillée des rémunérations du syndic et le partage des honoraires entre gestion courante et prestations particulières, les conditions de renouvellement du contrat
- II. Améliorer le contrôle de l'exécution des prestations relevant du contrat de mandat
- III. Améliorer les procédures de passation des marchés de travaux et de services pour le compte de la copropriété.

Le groupe s'est réuni six fois, la première réunion a eu lieu le 2 avril 1996, la dernière le 22 novembre 1996. Il a rendu un rapport et un avis communs aux collèges des consommateurs et des professionnels, au Conseil national de la consommation réuni le 10 décembre 1996.

Le présent rapport, qui est commun aux deux collèges, a été établi en collaboration par les deux rapporteurs, Mme Frédérique Rastoll (Confédération générale du logement), pour le collège des consommateurs, et M. Jean Pierre Léonard (Conseil national du commerce), pour celui des professionnels.

La copropriété concerne des millions de logements et recouvre des situations très diverses, de l'immeuble comprenant moins de 10 logements au grand ensemble d'habitation de plus de 1.000 logements. Ce mode de propriété met en relation:

- les copropriétaires dont la collectivité forme le syndicat des copropriétaires, personne morale ;
- le conseil syndical élu par les copropriétaires et chargé de contrôler la gestion du syndic et de l'assister, est l'organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic ;
- le syndic mandaté par le syndicat de copropriétaires.

Les textes applicables à la copropriété sont:

- la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- le décret du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 ;
- la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;
- le décret du 20 juillet 1972 d'application de la loi du 2 janvier 1970.

Par ailleurs, la commission relative à la copropriété élabore des recommandations. La Commission des clauses abusives a aussi émis une recommandation relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété (BOCC du 24 janvier 1996). Ces recommandations n'ont pas de caractére obligatoire, ni pour les copropriétaires ni pour les praticiens.

Les organisations de professionnels membres du Conseil national de la consommation diffusent les recommandations et demandent à leurs adhérents de les appliquer. De leur côté, les organisations de consommateurs les publient dans leurs journaux. Cependant, il convient de noter qu'elles sont mal connues et peu appliquées. Or chacun s'accorde pour dire qu'il y aurait intérêt à ce que ces recommandations soient suivies d'effet.

La pratique ayant révélé de nombreux litiges entre copropriétaires et syndics, le groupe du travail du Conseil national de la consommation est chargé de chercher comment améliorer les relations entre copropriétaires et syndics.

L'amélioration des relations passe par une bonne information et une clarification des relations. Pour cela, le contrat du syndic doit être clair et pouvoir être comparé avec d'autres.

Les deux collèges sont d'accord pour dire qu'il convient d'assurer le respect de la libre concurrence, cette dernière n'intervenant réellement que s'il y a transparence sur les prix et sur les prestations fournies.

Au cours des débats, le collège des professionnels a insisté sur le rappel du principe de la liberté contractuelle, qui permet aux parties de négocier le contrat en tenant compte des caractéristiques propres à la copropriété. Ainsi un contrat type a paru inadapté. Chaque immeuble a ses caractéristiques propres, chaque copropriété doit donc pouvoir demander au syndic des prestations différentes. Le collège des professionnels propose de dégager des principes directeurs qui doivent régir les contrats de syndic.

De son côté, le collège des consommateurs pose le problème de la possibilité réelle des copropriétaires de négocier, du fait d'un manque d'information sur les mécanismes de la copropriété et d'un manque de transparence. En effet, la négociation n'est possible que si les copropriétaires ont les moyens de comparer différents contrats. Ainsi certains membres du collège des consommateurs pensent qu'un contrat type est de nature à clarifier les relations entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. D'autres membres du même collège ne sont pas favorables à l'établissement d'un contrat type qui peut entraîner certains risques:

- difficulté d'interprétation due à l'imprécision des termes ;
- réduction de la marge de négociation
- désengagement des copropriétaires.


1. SUITES À DONNER À LA RECOMMANDATION DE LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES, ÉTABLISSEMENT DE CONTRATS CLAIRS ET PRÉCIS, DÉFINITION DÉTAILLÉE DES RÉMUNÉRATIONS DU SYNDIC, PARTAGE DES HONORAIRES ENTRE GESTION COURANTE ET PRESTATIONS PARTICULIÈRES, CONDITIONS DE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Les débats ont conduit le groupe de travail à étudier l'élaboration de clauses, sur la base de la recommandation de la Commission des clauses abusives, qui auraient pu figurer dans les contrats de syndic et ainsi faciliter la comparaison entre les différents contrats de syndics proposés aux copropriétaires. Pour les mêmes raisons que celles qui ont été exposées en ce qui concerne des contrats types, le groupe de travail a finalement renoncé à cette perspective, mais a souhaité définir des axes de progrès pour la rédaction des clauses qui ont donné lieu à des abus.

1. La démission du syndic

La Commission des clauses abusives a recommandé que la clause qui permet " au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat en cours d'exécution " soit éliminée des contrats proposés par les syndics de copropriété.

Le syndic ou le syndicat peut a tout moment mettre fin au contrat. Dès que l'une des partis use de cette possibilité, il faut éviter que la copropriété ne se trouve en difficulté. Le cas de démission du syndic qui a lieu en assemblée générale pose notamment problème. En effet, en cas d'incident de scance, le syndicat se retrouve sans syndic. Son successeur doit être désigné par l'assemblée générale. A défaut, le président du tribunal de grande instance désigne un administrateur provisoire, notamment chargé de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic.

Dans le souci d'éviter les frais et délais de justice, les deux collèges sont d'accord pour rechercher une solution transitoire au moment d'un changement de syndic.

Ainsi, plusieurs voies ont été envisagées par le groupe:

- introduction d'une disposition réglementaire, obligeant le syndic à convoquer l'assemblée générale appelée à désigner le successeur ;
- en cas de non convocation de l'assemblée générale par le syndic, possibilité pour le président du conseil syndical de la convoquer lui même ;
- possibilité pour le président du conseil syndical d'assurer la fonction de " syndic provisoire ". Toutefois l'attention est attirce sur le fait qu'il n'est pas souhaitable d'étendre les pouvoirs du conseil syndical, du fait de la responsabilité que cette tâche peut engendrer ;
- délai de préavis en cas de démission du syndic. Pendant ce délai, le syndic serait obligé de convoquer l'assemblée générale pour la désignation du nouveau syndic. Dans cette hypothèse, la question est posée de savoir quel délai est nécessaire pour la convocation de l'assemblée générale. En effet, un délai trop bref risque de ne pas laisser un temps suffisant aux copropriétaires pour rechercher des candidats syndics.

Il a été signalé qu'un conseil syndical actif pouvait agir dans un délai de quinze jours. Cependant, toutes les copropriétés n'ont pas de conseil syndical " modèle ", de même, certaines copropriétés ont pu décider de se passer de conseil syndical.

2. Le renouvellement du contrat

La Commission des clauses abusives recommande que soit supprimée la clause qui prévoit ou laisse supposer une reconduction automathique du contrat à la fin du mandat et le mainhen en fonction du syndic au delà de la durée légale sans vote de l'assemblée générale.

Aux termes de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, le contrat de syndic ne peut excéder trois ans, et l'assemblée générale doit renouveler les fonctions du syndic à la majorité de tous les copropriétaires.

Dans la pratique, il est fréquent de rencontrer un contrat qui prévoit que le mandat " prend fin à la prochaine assemblée générale ". Or si cette assemblée générale intervient après le délai imposé par la loi ou par le contrat lui même, le mandat a pris fin et le syndic n'a plus qualité pour représenter le syndicat. La copropriété est alors dépourvue de syndic. Par conséquent, il est nécessaire que la durée du contrat de syndic soit clairement précisée.

Egalement, au cours des débats a été étudiée la distinction entre:
- la désignation du syndic votée à la majorité de tous les copropriétaires ;
- les conditions de la rémunération du syndic et les modalités particulières d'exécution de son mandat votées à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Pour le collège des professionnels, lorsque l'assemblée générale désigne le syndic, les conditions essentielles du contrat ont été préalablement discutées. Mais le collège des consommateurs souligne que, lors du renouvellement du mandat, les conditions du contrat sont rarement rediscutées. Ainsi, le mandat du syndic est renouvelé mais les conditions contractuelles ne changent pas.

Les deux collèges estiment que, lors du renouvellement du mandat, les conditions du contrat doivent étre rediscutées entre les deux parties.

Rapport du Conseil national de la consommation sur les syndics de copropriété:http://sos-net.eu.org/conso/admidata/cca96d.html

13:16 Écrit par Jacques dans Général | Lien permanent | Commentaires (1) |  Facebook |

Commentaires

Ministre de Donnea Ministre François-Xavier de DONNEA
(Marina Laurent)
Chambre des représentants de Belgique,
Rue de Louvain, 21
1000 Bruxelles

Bruxelles, vendredi 18 mai 2007


Cher Monsieur le Ministre,


J'espère que vous avez reçu les réponses que je vous ai transmises ce 15 mai par courrier électronique, relatives à mon droit à un logement suffisant.
Le lendemain, suite à une campagne d'information des responsables socialistes sur les difficultés à obtenir l'application de la loi communale en le domaine, l'adsl de nos organisations aurait été désactivé à la demande de TELE2, selon Belgacom, qui ne demanderait pas que ses concurrents leur faxent d'accord signé pour désactiver et transférer une ligne.
Nous ne pourrons plus être joint par Internet avant huit jours !

Voilà une coupure qui vient à point en cette période électorale. Nos activités se font essentiellement par Internet et nos sites sont au sommet des moteurs de recherche.
Nous menions plusieurs campagnes de sensibilisation à la nécessité d'un plus grand respect des droits fondamentaux: droit à l'égalité, à l'information, à la liberté de la presse, à la sécurité de la personne et à un logement suffisant.

Douze de nos sites ontété détruits en trois ans.
Hier, un treizième site l'aurait également été si nous n'avions pas fait usage des 'café Internet': MSN a décidé de nous interdire une publication de 2003, à défaut de quoi le site était éradiqué. Il s'agissait d'un article sur les prix demandés pour la prostitution d'enfants, qui nous apparaît indispensable pour faire comprendre la réalité et la dangerosité des réseaux !

Concernant la question qui nous préoccupe sur le toit, dont s'est écoulé 315 litres d'eau entre le 8 et le 14 mai, si vous aviez quelque question complémentaire, vous pourriez me faire joindre par téléphone au numéro 02 537 49 97, ou par courrier ordinaire.

Soyez assuré de toute notre reconnaissance pour votre intervention, ainsi que pour votre sensibilité à l'application du droit fondamental, que nous espérons vous porter bonheur lors de ces élections.


Jacqueline,
Princesse de Croÿ


10 rue Faider
1060 Bruxelles

Fondation Princesse de Croÿ
Werkgroep Morkhoven vzw/asbl

Écrit par : Princesse Jacqueline de Croÿ | 18/05/2007

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